Fim da renda fácil? O decreto que enterrou os estúdios do Airbnb em São Paulo

TL;DR (Resumo rápido) Maio/2025: Prefeitura de SP publicou o Decreto n.º 64.244/25 , proibindo aluguel de temporada (tipo Airbnb) em unidades populares (HIS/HMP). Teto de revenda: valores limitados para revenda: R$ 266 mil (HIS 1), R$ 369,6 mil (HIS 2) e R$ 518 mil (HMP). Limite de aluguel: valor não pode ultrapassar 30% da renda familiar , incluindo aluguel, condomínio e IPTU. Impacto para investidores: Quem comprou HIS/HMP visando renda com Airbnb foi fortemente afetado. Impacto no mercado: A medida atinge apenas parte dos estúdios, mas marca um ponto de atenção regulatória. O que são HIS e HMP As categorias Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) foram criadas para ampliar a oferta de moradias acessíveis em grandes cidades. Elas atendem famílias de renda de até: 3 salários mínimos (HIS 1) 6 salários mínimos (HIS 2) 10 salários mínimos (HMP) Para incentivar a construção dessas unidades, a prefeitura concede subsídios, potencial construtivo maior e agilidade na aprovação de projetos . Em contrapartida, os empreendimentos precisam ser destinados ao público de baixa e média renda, com regras específicas de uso e valores. O Decreto n.º 64.244/25 – O que mudou Publicado em 28 de maio de 2025 , o decreto trouxe regras mais duras para evitar o desvio de finalidade das unidades HIS/HMP. Os principais pontos: Proibição do short stay : HIS/HMP não podem ser alugados em plataformas como Airbnb. Apenas contratos de longo prazo são permitidos. Limite de

revenda: definição de tetos de venda (R$ 266 mil, R$ 369,6 mil e R$ 518 mil). Limite de aluguel : O valor de locação deve respeitar 30% da renda da faixa atendida, incluindo taxas. Responsabilidade de construtoras e locadores: comprovar renda e enquadramento passa a ser obrigatório. Identificação obrigatória: anúncios e materiais devem deixar claro quando a unidade é HIS ou HMP. Até então, investidores podiam comprar, revender e alugar livremente, inclusive via Airbnb. O decreto mudou radicalmente esse cenário. Por que a prefeitura endureceu? A medida tem duas raízes principais: Fraude e especulação: muitos imóveis HIS eram comprados por investidores e transformados em flats de Airbnb, em vez de atenderem famílias de baixa renda. Proteção ao direito à moradia: em bairros centrais, como República e Consolação, a quantidade de imóveis anunciados no Airbnb superava o número de lançamentos habitacionais. Isso encarecia aluguéis e reduzia a oferta para quem precisa morar. Segundo o Secovi-SP , apenas cerca de 2% dos condomínios do centro expandido estavam em situação irregular. Ou seja, o impacto direto é limitado, mas o efeito regulatório é um sinal claro ao mercado. Impactos para investidores O decreto muda completamente a perspectiva de quem apostou nesses estúdios para renda fácil: Revenda desvalorizada : Quem comprou pagando valores de mercado não consegue mais vender acima do teto definido. Aluguel limitado: um HMP, por exemplo, não pode ser alugado por mais de R$ 4.554 (30%