Mercado logístico: vacância cai, valores sobem — mas perderam da inflação na década

TL;DR (Resumo rápido) Entre 2015 e 2025, os aluguéis médios de galpões logísticos subiram 54,46% , enquanto o IPCA acumulou 80% — perda real no longo prazo. Nos últimos cinco anos, o cenário virou: alta de 61,33% no valor transacionado, acima da inflação de 31,46% . O ponto de virada foi 2023, com vacância caindo 45% , impulsionada pelo e-commerce, maior demanda e custo de construção mais alto. Os reajustes recentes foram guiados mais por oferta e demanda do que por índices inflacionários. Para proprietários e corretores, o momento é de renegociar com estratégia e dados; para inquilinos, é hora de garantir previsibilidade de custos. Introdução Nos últimos dez anos, o mercado de galpões logísticos no Brasil viveu duas realidades bem diferentes. Entre 2015 e 2022, os valores de locação ficaram praticamente parados, enquanto a inflação corroía o poder de compra. Para quem mantinha contratos longos, isso significou perda real. A partir de 2023, o jogo mudou. A queda acentuada da vacância, a consolidação do e-commerce e o aumento do custo de construção elevaram rapidamente os valores praticados. Mas essa alta não veio de correções automáticas pelo IPCA, e sim de forças de mercado. Compreender essa diferença é essencial para corretores e imobiliárias que precisam orientar clientes com dados sólidos e estratégias realistas. O que os dados mostram (2015–2025) O comportamento do mercado nos últimos dez anos revela que não basta olhar apenas para a média nacional: os recortes temporais

contam histórias diferentes. 2015 a 2022 : estagnação, com valores praticamente iguais ou até menores que no início do período (R$ 20,18/m² em 2015 e R$ 19,27/m² em 2022). Inflação : IPCA acumulado de ~80% no período. Vacância : queda gradativa, de 14,16% em 2020 para 7,67% em 2025. Ponto de virada : a partir de 2023, os preços reagiram de forma consistente. Essa reação está ligada à escassez de espaços bem localizados, aumento da demanda e elevação dos custos de obra. 2015–2025: perda real de valor Olhando para a década completa, mesmo com a alta recente, os valores ficaram abaixo da inflação. Preço transacionado : +54,46% IPCA : ~80% Principais motivos: Longo período de estagnação (2015–2022). Contratos antigos sem renegociação frequente. Ativos médios em mercados com alta vacância. Quem se saiu melhor: Imóveis classe A/A+ em localizações premium. Contratos com revisão periódica e gatilhos de mercado. Ativos com alto custo de reposição. 2020–2025: alta acima da inflação O recorte de cinco anos traz um cenário mais positivo para proprietários e investidores. Valor de mercado : +42% Valor transacionado : +61,33% Inflação : +31,46% O que puxou essa alta: Oferta restrita e vacância baixa. Demanda aquecida pelo e-commerce e varejo omnichannel. Custo de construção elevado. Reposicionamento de preços em renovações e novas locações. Esse movimento foi concentrado em micromercados premium, não sendo homogêneo em todo o país. Drivers de preço Por trás dos números, há fatores que efe