Descubra como a paralisação das aprovações de novos empreendimentos imobiliários pode impactar os lançamentos em São Paulo (SP) e quais são as perspectivas para o mercado.
Os lançamentos de imóveis na capital paulista previstos para este ano estão em risco de serem adiados para 2025, caso a discussão sobre as emendas da Lei de Zoneamento se prolongue na Câmara Municipal. O principal ponto de discordância é a outorga onerosa, um valor que as construtoras pagam para construir além do permitido na cidade.
Desde a aprovação da revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) em julho de 2023, os incorporadores aguardam a publicação de um decreto pela Prefeitura de São Paulo, que fornecerá as diretrizes sobre o cálculo necessário para ajustar os projetos às novas regras. Esse atraso pode impactar significativamente os lançamentos em SP.
Entendendo a Outorga Onerosa
Em março deste ano, a prefeitura criou um grupo de trabalho com prazo de 30 dias para definir os critérios da outorga onerosa. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) afirmou que a redação sobre a outorga onerosa está próxima de ser finalizada e deve ser publicada até o final de junho. Até lá, os técnicos da secretaria não podem emitir alvarás para novos projetos, pois a análise dos processos depende das regulamentações da Lei de Zoneamento.
A Lei de Zoneamento complementa o PDE, estabelecendo como as regras gerais de desenvolvimento urbano devem ser aplicadas em cada área da cidade. Pela nova lei, as empresas poderão pagar 20% do valor da outorga onerosa para construir próximos a estações de metrô e corredores de ônibus.
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Impacto no Mercado Imobiliário
A paralisação nas aprovações afeta todos os tipos de lançamentos, desde os econômicos até os de alto padrão. Embora projetos de Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP) não paguem outorga, muitos fazem parte de empreendimentos de médio padrão e acabam sendo afetados, pois as incorporadoras ainda não sabem quantas unidades poderão construir em cada terreno.
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O CEO de uma incorporadora de alto padrão, que preferiu não se identificar, expressou preocupação com o acúmulo de projetos em análise à espera do decreto. Segundo ele, setembro é o mês limite para que os projetos sejam liberados e lançados ainda este ano.
Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), reconhece que pode haver um impacto a curto prazo, mas acredita que será insignificante a médio e longo prazo. “Estamos cientes de que são necessários ajustes em regulamentações para garantir o alinhamento com o Plano Diretor Estratégico e a Lei de Zoneamento, recentemente revisados. Esse processo de adaptação é essencial para assegurar que todos os procedimentos estejam alinhados com as novas diretrizes, promovendo um ambiente de segurança jurídica e previsibilidade“, afirma.
Perspectivas e Tendências
Apesar dos desafios, o mercado imobiliário em São Paulo continua a mostrar resiliência. De acordo com o mais recente Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial, elaborado pela Abrainc com a Deloitte, 100% das empresas que operam no segmento Minha Casa, Minha Vida planejam lançar pelo menos um empreendimento nos próximos 12 meses. No segmento de médio e alto padrão, esse índice é de 79%.
Segundo o Secovi-SP, os lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo dispararam no primeiro trimestre deste ano, registrando o melhor resultado para o período desde 2014. Foram 15.636 novas unidades na capital paulista, uma alta de 49%. Esses projetos foram protocolados junto à prefeitura antes das mudanças nas leis de urbanismo, garantindo que sejam construídos conforme originalmente planejado.
O indicador Abrainc-Fipe mostra que as vendas de novos imóveis registraram uma alta de 39,8% no acumulado de 12 meses encerrados em janeiro de 2024, totalizando 171.627 unidades comercializadas.
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O Que Esperar
A paralisação das aprovações de novos empreendimentos imobiliários em São Paulo devido às discussões sobre a Lei de Zoneamento pode causar um impacto significativo no mercado a curto prazo. No entanto, ajustes regulatórios e alinhamento com as novas diretrizes são essenciais para garantir um ambiente de segurança jurídica e previsibilidade para futuros lançamentos. As perspectivas de longo prazo ainda são positivas, com um alto índice de confiança no setor imobiliário e planos contínuos de novos empreendimentos.
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