Fundos imobiliários de escritórios: a virada finalmente chegou?

Os fundos imobiliários de escritórios voltaram ao radar porque o mercado corporativo começou a mostrar sinais mais consistentes de recuperação, especialmente em São Paulo, com queda da vacância , absorção líquida positiva e aluguéis reagindo. Isso não significa, porém, que o setor virou oportunidade automática: os juros ainda seguem altos, parte dos fundos continua enfrentando desafios operacionais e a seleção dos ativos segue decisiva. Em 2026, a tese parece menos sobre comprar qualquer fundo descontado e mais sobre identificar imóveis, localizações e gestoras capazes de capturar essa retomada com qualidade. Por que os FIIs de escritórios voltaram ao centro da conversa? Durante muito tempo, os fundos imobiliários de escritórios foram tratados como um segmento em defesa. A pandemia bagunçou a ocupação, o home office virou argumento automático contra as lajes corporativas e muitos investidores passaram a olhar o setor como uma tese envelhecida. Só que 2026 começa com um cenário menos simplista. O mercado de FIIs na B3 seguiu em expansão em fevereiro de 2026, com 432 fundos listados, R$ 200 bilhões em estoque, 3,076 milhões de investidores e volume médio diário de R$ 475 milhões no mês. Isso importa porque mostra que o ecossistema está maior, mais líquido e mais acompanhado do que antes. Nesse ambiente, os FIIs de escritórios voltaram ao debate não por nostalgia, mas porque o mercado físico começou a melhorar de forma consistente. A CBRE descreve 2025 como um ano em que o merca

do de escritórios confirmou sua recuperação, com queda relevante de vacância e demanda renovada por qualidade, no movimento clássico de flight to quality . O que mudou de verdade no mercado de lajes corporativas? A principal mudança foi o enfraquecimento da narrativa de devolução em massa. Segundo a CBRE, São Paulo fechou o 4T25 com absorção bruta de 226 mil m² e absorção líquida de 88 mil m². No mesmo recorte, a vacância geral caiu para 16,7%, enquanto a vacância Triple A recuou para 11,5%, reforçando a preferência por ativos premium. A Buildings vai na mesma direção. Em janeiro de 2026, a consultoria mostrou que os escritórios Classe A e A+ de São Paulo encerraram 2025 com 110 mil m² de absorção líquida no 4T25, o maior resultado desde 2018, totalizando 358 mil m² no ano e o 11º trimestre consecutivo de absorção líquida positiva. Desde o 2T23, a cidade acumulou mais de 800 mil m² absorvidos. No 1T26, os dados preliminares da Buildings reforçaram a continuidade desse ciclo. A vacância caiu de 14,44% para 13,32%, a área vaga recuou de 758,1 mil m² para cerca de 701,3 mil m², a absorção líquida ficou próxima de 80 mil m² e o aluguel médio pedido subiu de R$ 121,01 para cerca de R$ 123 por m². Traduzindo isso para o investidor : quando o mercado passa a ocupar mais do que devolve, o risco de vacância começa a ceder, o poder de barganha do proprietário melhora e o aluguel volta a ganhar tração. Em fundo de escritório, esse encadeamento faz muita diferença. Então a virada já acon