‘Dono não-dono’ e puxadinho: quais são as maiores travas nas vendas de imóveis

Levantamento da Kenlo, proptech que processa 25 milhões de anúncios de venda de imóveis mostra que mais de um terço das matrículas têm algum obstáculo jurídico. O mercado imobiliário convive historicamente com uma assimetria de informações e uma fragmentação jurídica no Brasil, que trava de 10% e 25% das propostas de compra e venda, segundo dados internos da Kenlo, proptech especializada em soluções de gestão, inteligência de dados e automação para compra, venda e locação de imóveis. Cerca de 40% das matrículas possuem algum tipo de obstáculo jurídico, enquanto 30% carregam impedimentos críticos que inviabilizam legalmente a venda imediata, de acordo com dados da Kenlo – que processa uma base de 25 milhões de anúncios, convertidos em 14 milhões de imóveis únicos no país, conectando mais de 8.500 imobiliárias e 44 mil corretores em 3 mil cidades brasileiras. Segundo Mickael Malka, CEO da Kenlo, os problemas mais recorrentes envolvem heranças não registradas e confusões patrimoniais. “O vendedor muitas vezes esquece que tem um irmão ou irmã que faz parte da partilha. O dono registrado nem sempre é o único dono real”, pontua. Para além do risco de fraudes ou procurações falsas, o bolso do investidor é afetado por descompassos fiscais e construções irregulares. A advogada Rute Endo, sócia-administradora do escritório Ivan Endo, destaca que as situações mais onerosas envolvem a sucessão hereditária não concluída – os problemas de espólio e inventário – e edificações sem averbação,

que frequentemente carregam débitos corrigidos de ISS e INSS. “Essas pendências podem comprometer significativamente a margem do proprietário que deseja vender”, explica Endo. Isso porque, o custo de regularização recai, em geral, sobre o proprietário vendedor, reduzindo diretamente o resultado líquido da operação. Os erros mais comuns nas matrículas Ao analisar sua base de dados, a Kenlo identificou e classificou a situação dos imóveis cadastrados, anonimizando os dados dos proprietários. Veja a lista de problemas mais comuns – e sensíveis – abaixo: Tipo de defeito encontrado O que a matrícula mostrava Efeito na venda Espólio/Inventário Proprietário falecido, sem partilha registrada Exige alvará judicial ou conclusão do inventário antes da venda Cláusula de inalienabilidade Cláusula de inalienabilidade ativa na matrícula Imóvel legalmente intransferível enquanto cláusula vigorar Indisponibilidade judicial Imóvel absolutamente bloqueado até levantamento judicial Venda exige autorização do cônjuge Outorga conjugal ausente Proprietário casado, sem menção ao cônjuge Bloqueio total – nenhuma transação possível Alienação fiduciária ativa [questão mais comum, mas em geral solucionável , segundo a Kenlo] Banco é proprietário fiduciário até a quitação (financiamento em aberto) Imóvel não pode ser vendido direto; é necessária a quitação ou anuência do banco Quebra na cadeia de donos Matrícula com vários coproprietários; alguns nomes aparecem como vendedores sem constar na documentaçã