Como a ‘papelada’ de imóveis no Brasil trava negócios e aumenta o risco jurídico

Em um sistema pulverizado em 3,6 mil cartórios, falhas documentais travam vendas, expõem corretores e deixam o dinheiro do comprador “preso” em disputas. Ao contrário de outros mercados ao redor do mundo, no Brasil o risco da transação de compra de um imóvel recai sobre o corretor, em um primeiro momento, e sobre o comprador depois. É o que explica Mickael Malka, CEO da Kenlo. “Nos Estados Unidos, a transação de compra de um imóvel é protegida por avaliações especializadas e pela contratação de um seguro de título – é uma indústria que ultrapassou US

6,2 bilhões em prêmios em 2024. Já em países como Alemanha ou Austrália, o sistema adotado é o chamado “Torrens”, onde o Estado garante o título. Aqui no Brasil, na prática, a responsabilidade de verificar o título do imóvel recai sobre o comprador e o corretor, manualmente, em cada negócio”, explica. Pela legislação brasileira, a propriedade de um imóvel só é de fato transferida com o registro na matrícula. A escritura, isoladamente, não garante a titularidade. Acontece que, como o sistema é pulverizado em mais de 3,6 mil cartórios de registro de imóveis, a verificação prévia da situação de um ativo em uma potencial transação de venda imóvel é manual e lenta – uma transferência de posse em situação regular leva de 30 a 90 dias; contudo, a presença de passivos estica esse prazo por meses ou anos. Leia também: ‘Dono não-dono’ e puxadinho: quais são as maiores travas nas vendas de imóveis Corretor e imobiliária tem responsabilidad

e? A responsabilidade sobre o anúncio de um imóvel se estende aos intermediários e pode ser ampla. “Anunciar com rigor documental não é apenas boa prática, mas obrigação legal. O profissional que não diligencia a conferência entre o anúncio e os documentos do imóvel assume um risco jurídico e reputacional considerável”, afirma Rute Endo, sócia administradora do escritório Ivan Endo, lembrando que o corretor pode responder por perdas e danos, conforme o Artigo 723 do Código Civil. Sobre o risco específico de negociar imóveis em nome de falecidos com “promessa” de regularização, a advogada é enfática: “O comprador está, tecnicamente, negociando com quem não tem legitimidade jurídica para vender”. Endo alerta que essa promessa cria apenas um direito obrigacional, e não real. “O comprador pode ver seu dinheiro imobilizado em uma disputa judicial longa, sem conseguir nem registrar o imóvel nem reaver os valores com rapidez”. Leia mais: De executivo a corretor de luxo: conheça a carreira que pode pagar milhões no Brasil A hierarquia dos documentos: qual prevalece? Endo explica que a hierarquia entre matrícula, escritura e cadastro do IPTU de um imóvel não é absoluta , “variando segundo a natura da divergência e do efeito jurídico que se pretende produzir”. Entretanto, na análise de segurança jurídica, a Matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é o documento de maior força para fins de propriedade. Em qualquer cenário de divergência entre anúncios ou contratos e a ma