Ação de despejo: tudo que você precisa saber

Diante dessas situações, é mais que comum executar uma ação de despejo. Mas você sabe direitinho como esse procedimento funciona e, principalmente, como ajudar seus clientes? A recente Lei do Inquilinato (12.112/09) trouxe ferramentas judiciais para que a desocupação dos imóveis seja mais célere e menos burocrática.

Se você ainda tem alguma dúvida sobre o assunto, vale ficar de olho no nosso post de hoje! Então vamos lá!

O que é e como acontece a ação de despejo?

O despejo é uma ação específica realizada pelo proprietário de um imóvel que está alugado. O objetivo principal desse tipo de ação é viabilizar a desocupação do bem em questão, retomando a posse total para o dono.

Esse tipo de ação recebe esse nome porque obriga o inquilino a deixar o imóvel pelas mais diversas razões. Tendo o inquilino saído do imóvel, ele já pode ser alugado novamente.

Quando ela pode ser executada?

Por se tratar de uma medida mais enérgica, a ação de despejo é limitada a alguns casos específicos — especialmente de descumprimento de contrato. Dentre as possibilidades mais corriqueiras, podemos adiantar que a ação pode ser executada quando acontecer:

• Falta de pagamento: o locatário não faz o pagamento do aluguel e de seus encargos, não havendo garantias; a nova lei traz a oportunidade de o locador requerer em juízo a desocupação liminar (em caráter de urgência), que ocorre em 15 dias, sem necessidade de ouvir a parte contrária;
• Morte do locatário: o locatário falece e outras pessoas que não os seus dependentes permanecem no imóvel;
• Descumprimento contratual: o locador pode ajuizar a ação de despejo em caso de descumprimento de qualquer um dos termos do contrato, por parte do locatário — fazer mudanças estruturais no imóvel, por exemplo;
• Sublocação continuada: quando há o encerramento do contrato e o imóvel está sublocado, as obrigações passam a ser cumpridas pelo proprietário, que tem o direito de tomar as providências necessárias de desocupação, se necessário;
• Fim do contrato por temporada: se o contrato de locação por temporada acaba e o inquilino não desocupa o imóvel.

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Outra dúvida muito comum entre corretores diz respeito aos direitos e deveres do inquilino nesse contexto. Começando pelos deveres, que são mais simples: o inquilino é obrigado a cumprir todas as obrigações do contrato celebrado com o locador — valor do aluguel e outras despesas, prazo de pagamento e cuidado com o imóvel.

Quanto aos direitos, o inquilino não pode ser despejado sem que aconteça alguma das condições apresentadas anteriormente e, mesmo se estiver em uma situação do tipo, o prazo de desocupação normalmente é de 30 dias a partir da notificação.

Além disso, o inquilino também tem direito de reverter a ação. No caso da falta de pagamento, por exemplo, se fizer um depósito em juízo do valor devido dentro do prazo para que faça a desocupação, a rescisão do contrato é desfeita.

Esse direito é conhecido como purga ou emenda da mora. Assim, o locatário tem a chance evitar a rescisão da locação e a liminar de desocupação, na hipótese de efetuar o depósito judicial no valor dos débitos atualizados, dentro do período de 30 dias concedido para que desabite o imóvel.

Tal benefício só poderá ser usado uma vez a cada 24 meses, e não mais no período de 12 meses, como era no passado.

A quantia a ser depositada deve englobar os valores referentes a:

• aluguéis e obrigações deles decorrentes (como as despesas com fornecimento de energia e contas de água) que vencerem até a data;
• penalidades por descumprimentos de contrato;
• juros de mora;
• custas e os honorários dos advogados para o locador — em regra fixado em 10% sobre o valor da causa — se no contrato não é determinado outro percentual.

Como executar a ação de despejo?

Observados os direitos e deveres do inquilino, se o despejo é efetivamente a atitude a ser tomada, o primeiro passo consiste em conversar com ele. Sempre vale a pena tentar resolver os problemas com o diálogo, extrajudicialmente.

Caso não seja possível, será necessário procurar o auxílio de um advogado para ingressar com a ação pertinente em juízo; o corretor também precisa estar preparado para assessorar o locador durante o processo.

É a hora de solicitar uma liminar de despejo, apresentando os argumentos para tanto. Para se valer dessa medida, alguns requisitos, por óbvio, devem ser cumpridos:

1. o locador tem que prestar caução, ou seja, garantir o juízo com um depósito no valor equivalente a 3 meses de aluguel;
2. no caso em apreço, o fundamento da ação será a falta do pagamento de aluguel e suas obrigações acessórias;
3. diante da ausência da previsão de garantias legais no contrato de locação, ou que elas, de alguma forma, tenham sido extintas.

A lei estabelece como garantia as seguintes modalidades: a fiança; a caução; a cessão de quotas de fundo de investimentos ou seguro de fiança locatícia.

Sendo a liminar deferida, o locatário é comunicado e o imóvel deve ser desocupado. Lembrando que, para aumentar a segurança do dono, é essencial fazer uma boa vistoria nesse momento. Melhor evitar problemas no futuro, não acha?

Como você pôde ver, a ação de despejo é uma medida tomada a fim de proteger o locador em alguns casos específicos e a nova lei veio para conferir maior segurança aos proprietários. Conhecendo direitos e deveres do inquilino e como dar andamento ao processo, o corretor se torna muito mais preparado para auxiliar seus clientes.

Agora que você já aprendeu tudo sobre ação de despejo, aproveite para conhecer o inGaia Locação e tenha tudo o que você precisa para fazer a gestão de contratos de locação e financeiro completo para a sua imobiliária.

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